Ratgeber Baufinanzierung

In unserem Baufinanzierungsratgeber finden Sie viele interessante Artikel

mit wichtigen Informationen rund um das Thema Baufinanzierung

und Immobilienfinanzierung.

KfW-Förderdarlehen für Ihre Immobilienfinanzierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine staatliche Förderbank, die u.a. zinsgünstige Förderdarlehen für Immobilieneigentum anbietet. Wir helfen Ihnen dabei, das für Sie passende Förderprogramm der KfW für Ihre Wunschimmobilie zu finden. Die KfW fördert selbstgenutztes Wohneigentum (124), klima freundliche Neubauvorhaben (297, 298) oder auch energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen (BEG 261). Des weiteren fördert die KfW auch alternative Energien wie zum Beispiel eine Photovoltaikanlage (270). Nicht nur die Zinsen können sehr attraktiv sein, sondern auch die Tilgungszuschüsse für besonders umweltfreundliche Sanierungsmaßnahmen zum Effizienzhaus. Die KfW bietet auf ihrer Homepage verständliche Produktbeschreibungen und tagesaktuelle Zinssätze für die Förderdarlehen an. Das Bundesministerium für Wirtschaft hat die Förderungen zum 01.03.2023 erneut angepasst. So können nur noch Förderungen für klima freundliche Bauweisen bei der KfW beantragt werden. Allerdings hat die KfW ihre Förderangebote erneut verändert und diese deutlich abgespreckt. Private und gewerbliche Antragsteller können nur noch die Kreditvariante beantragen. Der Tilgungszuschuss in Form einer Cashback-Prämie ist beim Neubau entfallen und muss direkt über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erfolgen. Die KfW fördert beim Neubau von Wohngebäuden nur noch eine klimafreundliche Bauweise. Des weiteren erhält die Bestandsimmobilie nur noch eine KfW-Förderung, wenn diese zum Effizienzhaus saniert wird. Die Förderung der Einzelmaßnahmen erfolgt nicht mehr durch die KfW, sondern einzig über die BAFA. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude muss immer durch einen KfW-gelisteten Sachverständigen begleitet werden. Die Kosten für die Baubegleitung sind ebenfalls förderfähig. Die Förderprogramme "KfW Wohneigentumsprogramm" und

"KfW Altersgerecht Umbauen" bleiben bestehen.

Die wesentlichen Neuerungen des KfW Programm297, 298 bei neu zu erbauenden Wohngebäuden sind:

Private und gewerbliche Antragsteller können nur noch die Kreditvariante beantragen, bei dem kein Tilgungszuschuss mehr in die Rückführung des Darlehens erfolgt.
Anstelle des Tilgungszuschuss bietet die KfW ein zinsgünstiges Darlehen an - 10 Jahre Zinsbindung - mit einem Zinssatz von aktuell maximal 0,90 % p.a.
Die Darlehenslaufzeit darf maximal 35 Jahre betragen
Die tilgungsfreien Anlaufjahre dürfen zwischen 1 - 5 Jahre betragen
Die maximale Darlehenssumme je Wohneinheit beträgt TEUR 150
Die Förderung muss wie bisher durch einem bei der KfW gelisteten Sachverständigen begleitet werden
Bei dem Neubau von Wohngebäuden wird nur noch eine klimafreundliche Bauweise gefördert:
- Effizienzhaus 40
- Der Neubau sollte in seinem Lebenszyklus so wenig CO2 ausstossen, sodass die Anforderungen des "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus" erfüllt wird
- Der Neubau nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt wird
Bei dem Neubau von Wohngebäuden wird nur noch eine klimafreundliche Bauweise mit QNG gefördert:
- Effizienzhaus 40
- Der Neubau die Anforderungen des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Plus“ (QNG-PLUS) oder des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Premium (QNG-PREMIUM)“ erfüllt – bestätigt durch ein Nachhaltigkeitszertifikat
- Der Neubau nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt wird

Die Förderprorgamme zur Sanierung bestehender Wohngebäube zum Effizienzhaus - KfW BEG-Programm 261 - sind umfangreicher und sehen wie folgt aus:

Effizienzhaus 40 mit 20 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 120 je Wohneinheit
Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse mit 25 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 150 je Wohneinheit
Effizienzhaus 55 mit 15 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 120 je Wohneinheit
Effizienzhaus 55 Erneuerbare-Energien-Klasse mit 20 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 150 je Wohneinheit
Effizienzhaus 70 mit 10 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 120 je Wohneinheit
Effizienzhaus 70 Erneuerbare-Energien-Klasse mit 15 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 150 je Wohneinheit
Effizienzhaus 85 mit 5 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 120 je Wohneinheit
Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien-Klasse mit 10 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 150 je Wohneinheit
Effizienzhaus Denkmal mit 5 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 120 je Wohneinheit
Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien-Klasse mit 10 % Tilgungszuschuss bei einem maximalen Kreditbetrag von TEUR 150 je Wohneinheit
Bei der Sanierung eines "Worst Performing Buildings" (WPB) erhalten Sie zusätzliche 10 % Extra-Tilgungszuschuss
Zusätzlich zu den Tilgungszuschüssen sind die Darlehen deutlich niedriger verzinst als herkömmliche Hausbankdarlehen.

Wieviel Eigenkapital benötigen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung?

Das Eigenkapital ist der Anker jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld Käufer, Bauherren oder Investoren bei einem Immobilienvorhaben einsetzen können, desto geringer ist der Kredit und die monatliche Belastung. Die Banken belohnen zudem das geringere Risiko mit niedrigeren Zinsen. Dagegen sind bei hohen Beleihungsausläufen und geringem Eigenkapital deutliche Zinsaufschläge fällig. Gleichzeitig steigt das Risiko für die Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren, wenn möglicherweise deutlich höhere Zinsen verlangt werden und sich dadurch die Darlehensrate erhöhen könnte. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist dennoch möglich, sollte aber im Vorfeld gut durchdacht und kalkuliert sein. Kreditnehmer mit z.B. einem höheren Haushaltseinkommen sind dafür besser geeignet als bereits verschuldete Darlehensnehmer. Bitte bedenken Sie immer, dass Sie eine Baufinanzierung über einen langen Zeitraum an die Bank zurückführen und die monatlichen Kreditraten nur in Ausnahmefällen verändert werden können. Die Vernunft sollte dabei stets Ihr guter Begleiter sein. Meine Empfehlung ist, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- & Gerichtskosten) aus Ihrem Eigenkapital bezahlen.

Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen rechtzeitig planen

Die Anschlussfinanzierung ist im Kreditgeschäft die bei Ablauf der im Kreditvertrag vorgesehenen Zinsbindungsfrist vorzunehmende Vereinbarung eines neuen Kreditzinses innerhalb der gesamten Darlehenslaufzeit. Dadurch wird die ursprüngliche Kreditlaufzeit nicht verändert, sondern sie bleibt bestehen. Wenn die Zinsen niedrig sind und die bestehende Zinsfestschreibung Ihrer Baufinanzierung in den kommenden 60 Monaten oder früher ausläuft, dann sollten Sie darüber nachdenken, was nach Ablauf Ihrer Zinsbindung mit Ihrer Baufinanzierung passiert. Eine fachgerechte und kompetente Beratung ist auch hier empfehlenswert und sogar unausweichlich. Wann ist der passende Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen? Welchen Einfluss hat das aktuelle Zinsniveau auf meine Baufinanzierung in fünf oder vier Jahren? Was bedeutet Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB? Was ist, wenn Sie sich nicht um eine Anschlussfinanzierung bemühen? Was bedeutet Prolongation im Zusammenhang mit Ihrer Immobilienfinanzierung? Ich nehme mir für Sie Zeit und erkläre Ihnen umfassend, welcher Weg für Sie der richtige sein kann. In meinem Baufinanzierungsrechner erhalten Sie eine erste Zinsindikation für Ihr Forward-Darlehen – probieren Sie ihn doch mal aus!

Die richtige Zinsbindung für Ihren Immobilienkredit

Die Zinsbindungsfrist bezeichnet in der Immobilienfinanzierung eine Zeitspanne, in der die Zinskonditionen für Ihr Immobiliendarlehen garantiert gleich bleiben. Diese Zinsgarantie betrifft folglich die darlehensgebende Bank und den Kreditnehmer zugleich. Die Länge der Zinsbindung kann 5, 10, 15, 20, 25 oder mehr Jahre sein. In der Zeit der Zinsfestschreibung zahlen Sie immer die gleiche Darlehensrate (Annuität bestehend aus Zins & Tilgung) und erhalten somit Planungssicherheit. Sind die Zinsen niedrig, dann ist eine lange Zinsbindungszeit zu empfehlen. Die Länge der Zinsbindung ist auch bei einem niedrigen Zinsniveau abhängig von Ihren persönlichen Bedürfnissen. Gerne begleite ich Sie in diesem Prozess und wir finden in meiner Finanzberatung gemeinsam die passende Zinsbindung für Sie und Ihr Vorhaben.

Mit jährlichen Sondertilgungen Kreditlaufzeiten verkürzen

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen können, um diese schneller zu tilgen. Bei einer Sondertilgung zahlen Sie neben Ihrer monatlichen Rate einen bestimmten Betrag außerplanmäßig auf Ihr Darlehenskonto ein. Sondertilgungen erfolgen außerhalb der vereinbarten monatlichen Raten und werden in ihrer Höhe im Vertrag festgelegt.

Die meisten Banken erlauben 5-10 % Sondertilgung auf die Nettodarlehenssumme pro Jahr.

Die Sonderzahlung kann einmalig oder regelmäßig gezahlt werden. Wenn eine Sondertilgung im Kreditvertrag vereinbart wurde, dann wird diese größtenteils kostenfrei angeboten oder mit einem minimalen Zinsaufschlag (z.B. 5 Basispunkte Zinsaufschlag). Regelmäßige Sonderzahlungen reduzieren die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung und senken Ihre Zinskosten.

Welche Merkmale können den Zinssatz einer Baufinanzierung beeinflussen?

Die meisten Banken preisen den Zinssatz für Ihre Baufinanzierung nach dem Risiko. Der Zinssatz für den Immobilienkredit wird also höher, je höher das Risiko der Bank ist. Damit eine Bank die Höhe des Risikos beziffern kann, sammelt sie viele Daten. Anbei finden Sie Merkmale, die einen Einfluss auf die Höhe des Zinssatz haben:

Schufascorewert
internes Bankrating auf Basis bereits vorhandener Kundendaten (z.B. bei Bestandskunden)
Höhe des einzubringenden Eigenkapitals -> je höher Ihr Eigenkapitalanteil ist, desto geringer wird der Zinssatz
Höhe des Beleihungswertes (Bankwert Ihrer Immobilie weicht oft vom Markt-/ Verkehrswert ab) -> je höher der Beleihungswert ist, desto geringer kann der Zins sein
Welche Faktoren beeinflussen den Beleihungswert?
- Bauweise der Immobilie (z.B. Massivbau, Fertighaus (RAL Gütezeichen), Blockhaus, Plattenbauweise, etc.)
- Lage der Immobilie
- Baujahr
- vorangegangene Modernisierungsmaßnahmen
- geplante Modernisierungsmaßnahmen (wertsteigende Maßnahmen w.z.B. eine neue Heizung, neue Elektrik, neues Dach, etc.)
Bewertungsverfahren der Bank für Ihre Wunschimmobilie (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren), dass einen erheblichen Einfluss auf den Beleihungswert hat
Objektmerkmale wie die Objektart (Einfamilienhaus, ETW, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie)
Alter
berufliche Qualifikationen
Beziehungsstatus
Zusatzsicherheiten in Form von Bausparguthaben, LV-Guthaben etc.
die Höhe der monatlichen Rate (anf. Tilgung p.a.) und somit die Gesamtlaufzeit -> kürzere Laufzeit, besserer Zins

Mit der monatlichen Annuität konstant eine Baufinanzierung tilgen

Die klassische Immobilienfinanzierung wird in der Regel über monatliche Annuitäten zurückgeführt. Die Kreditrate für Ihre Baufinanzierung setzt sich bei einem klassischen Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung zusammen. Liegt zum Beispiel der Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung bei 1,5 % p.a. und die anf. Tilgung bei 3,5 % p.a., dann beträgt Ihre Annuität auf Ihre Baufinanzierung 5,0 % p.a. (Zinssatz + Tilgungssatz = Annuität). Diese Annuität bleibt während der gesamten Zinsbindungsdauer gleich. Teilen Sie die jährlichen Annuität durch 12 Monate dann ist im unserem Beispiel Ihre monatliche Annuität 5% / 12 Monate = 0,417 % auf die Nettodarlehenssumme. Ein Beispiel hilft zusätzlich für ein besseres Verständnis: 300.000 € Baufinanzierungsdarlehen, 1,5 % p.a. Zinssatz, 3,5 % p.a. anf. Tilgung = 300.000 € /100 *5 = 15.000 € Annuität pro Jahr / 12 Monate = 1.250 € monatliche Annuität (Kreditrate). Die Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre Kreditschuld jeden Monat zurück. Im Laufe der Kreditlaufzeit nimmt der Zinsanteil in der Annuität stetig ab, während der Rückzahlungsanteil (Tilgung) um die ersparten Zinsen ansteigt. Darum spricht man bei Vertragsabschluss von einem anfänglichen Tilgungssatz. Mit den Tilgungsrechner von MEIN FINANZKONZEPT ermitteln Sie Ihre monatliche Kreditrate und erhalten einen Überblick über den Tilgungsverlauf Ihrer Immobilienfinanzierung.

Was bedeutet effektiver Jahreszins p.a.?

Der effekive Jahreszins zeigt die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr. Das gilt für Immobilienfinanzierungsverträgen mit einem festgeschriebenem Zinssatz während der Zinsbindungsdauer. Tatsächliche Kosten für eine Baufinanzierung können zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, (heute noch bei Bausparsofortfinanzierungen üblich), zusätzliche Kosten durch Koppelprodukte (z.B. Risiko-LV) oder auch Gutachterkosten, die durch den Kreditnehmer getragen werden, sein. Des weiteren weist der effektive Jahreszins die tatsächlichen Zinskosten im Jahr aus. Denn viele Banken belasten die Zinsen für Ihre Baufinanzierung zweimal im Monat. Der nominale Zinssatz ist der reine kalkulatorische Zinssatz.

Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Immobilienfinanzierung?

Anbei finden Sie einen Überblick der notwendigen Unterlagen für die Beantragung Ihrer Immobilienfinanzierung. Die Unterlagenerfordernisse bei den Banken sind häufig verschieden, müssen aber im Vorfeld der Beantragung vollständig sein. Meine Aufgabe ist es Ihnen dabei zu helfen, dass im Vorfeld des Kreditantrages Ihre Unterlagen vollständig sind. Damit sparen Sie Zeit und kommen schneller an Ihre Wunschimmobilie.

Bonitätsunterlagen für eine Immobilienfinanzierung:

aktuelle Nachweise Eigenkapital (aktuelle Kontoauszüge oder Jahreskontoauszüge bei Renten- und Lebensversicherungen, Bausparverträge, Termin- oder Spareinlagen)
aktuelle Salden bestehender Verbindlichkeiten (Immobilienfinanzierung/en, Raten- oder Konsumentenkredite) insbesondere für eine Anschlussfinanzierung oder Forwarddarlehen
Darlehensverträge bestehender Verbindlichkeiten (Immobilienfinanzierung/en, Raten- oder Konsumentenkredite, Leasingverträge) insbesondere für eine Anschlussfinanzierung bzw. ein Forwarddarlehen
die letzten drei Gehaltsabrechnungen
Gehaltsabrechnung Dezember des Vorjahres oder Lohnsteuerbescheinigung
bei Selbstständigen die letzten drei Jahresabschlüsse (E/Ü-Rechnung oder Bilanz)
bei Selbstständigen die aktuelle BWA und Summen- & Saldenliste (SuSa)
Einkommenssteuerbescheid/e inklusive Einkommenssteuererklärung/en
Immobilienspiegel ab der zweiten Immobilie
Ausweiskopie
Elterngeldbescheid (bei aktueller Elternzeit)
aktuelle Renteninformation
unbefristete Niederlassungserlaubnis bei nicht EU-Bürgern - VISA unbefristet
permanenter Wohnsitz muss in Deutschland sein
Finanzierung von deutschen Staatsbürgern im Ausland möglich wenn Gehalt in Euro und Entsendung durch Arbeitgeber erfolgt -> Sonderregelungen müssen ggf. beachtet werden
Grenzgänger möglich -> kritisch bei Selbstständigen oder Freiberufler

Objektunterlagen Baufinanzierung für eine Eigentumswohnung:

aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Teilungserklärung inklusive aller Nachträge und Aufteilungsplan
bemaßter Grundriss
Wohnflächenberechnung
Aufstellung vergangener Modernisierungsmaßnahmen
Flurkarte
Mietvertrag bei einer vermieteten Eigentumswohnung (Kapitalanlage)
Baubeschreibung

Objektunterlagen Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus:

bemaßte Grundrisse
Schnitte, Ansichten
Wohnflächenberechnung
Kubaturberechnung und/oder Berechnung Bruttogeschossfläche
aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
Flurkarte
Baulastenauskunft
Baubeschreibung
Aufstellung vergangener Modernisierungsmaßnahmen
Mietvertrag bei einem vermieteten Einfamilienhaus (als Kapitanlage)

Objektunterlagen Immobilienfinanzierung für ein neu zu erbauendes Einfamilienhaus:

bemaßte Grundrisse
Wohnflächenberechnung
Kubaturberechnung und/oder Berechnung Bruttogeschossfläche
aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
Flurkarte
Baulastenauskunft
Baubeschreibung
ggf. Aufstellung von Eigenleistungen
Gesamtkostenaufstellung
Bauwerkvertrag oder Vertragsentwurf
Baugenehmigung, Bauvoranfrage oder Bauanzeige alternativ Baulückenkataster oder Flächennutzungsplan

Objektunterlagen Immobilienfinanzierung für ein Mehrfamilienhaus:

bemaßte Grundrisse
Wohnflächenberechnung
aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
Flurkarte
Baulastenauskunft
Baubeschreibung
aktuelle Mieterliste mit Übersichten von Wohnflächen und Nettokaltmieten
Mietverträge

Bewertungsverfahren entscheidet über die Höhe des Beleihungswertes
und den Einsatz von Eigenkapital

Der Beleihungswert einer Immobilie repräsentiert aus Sicht der Bank den Wert einer Sicherheit für einen Immobilienkredit, von dem erwartet werden kann, dass er sich langfristig - innerhalb der nächsten 10 Jahre - zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der eine Bank aufgrund interner Kreditrichtlinien Immobiliendarlehen gewähren darf. Wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese über eine Bank finanzieren lassen möchten, dann muss diese Immobilie von der Bank bewertet werden, damit Sie als Sicherheit für Ihre Baufinanzierung verwendet werden darf. Für die Immobilienbewertung verwendet die Bank verschiedene Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren). Diese sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die Bewertungsverfahren sind abhängig von der Objektart.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Immobilienbewertungsverfahren, dass anhand von Vergleichswerten den Verkehrswert einer Immobilie berechnet. Die Vergleichswerte ergeben sich aus den Verkaufspreisen von ähnlichen Objekten, die in der Vergangenheit verkauft wurden. Sehr oft wird das indirekte Verleichswertverfahren angewandt. Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden die jährlichen Vergleichswerte der Gutachterausschüsse herangezogen. Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Grundstücken angewendet.

Folgende Merkmale werden beim Vergleich der Immobilien näher betrachtet:

Nutzungsbeschränkungen (z.B. Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht)
Grundriss der Immobilie
Wohnfläche
Energiezustand
Ausstattungsmerkmale
Objektart (Eigentumswohung, Reihenhaus, Doppelhaus usw.)
Modernisierungsgrad (Bauzustand)
Lage (Unterteilung und Mikro- & Makrolage)
Größe des Grundstücks
Schnitt des Grundstückes

Wenn alle notwendigen Informationen zur Immobilie vorliegen, dann ist das Vergleichswertverfahren eine verlässliche Bewertungsmethode und gibt Ihnen einen sehr gute Einschätzung, was Ihre Eigentumswohnung, Ihr Doppelhaus, Ihr Reihenhaus oder Ihr Grundstück wert ist.